La tontine, outil de gestion d'un patrimoine immobilier

Outil de transmission efficace ou piège délicat

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Lorsque vous achetez un appartement ou une maison, vous pouvez faire cet achat seul ou à deux. Tout dépend de votre projet et de vos désirs.

Même si le processus d’un achat immobilier est très encadré, vous pouvez décider d’acheter un bien selon certaines modalités. Et certaines de ces modalités, justement, ne sont pas très connues, alors qu’elles peuvent vous donner un avantage.

C’est le cas de la tontine immobilière.

La tontine peut vous apporter certains avantages quand vous faites une acquisition immobilière à deux.

Dans votre contrat d’achat – et même, d’ailleurs, au stade du compromis –, vous pouvez inclure un pacte tontinier (aussi appelé ‘clause d’accroissement).

Concrètement, au moment du décès, par cette clause, la propriété totale du bien immobilier revient au survivant des acquéreurs. L’acquéreur décédé le premier est réputé n’avoir jamais été propriétaire. Le bien immobilier ne figure pas dans son patrimoine et ne peut donc pas être transmis à ses héritiers.

Au contraire, le survivant est réputé propriétaire depuis le début. Cependant, et même étrangement, le survivant doit tout de même payer des droits de succession – dont le montant varie selon le degré de parenté qui unissait le survivant au défunt.

Par exemple, si l’acquéreur survivant est le concubin du défunt, il devra régler des droits de succession à hauteur de 60% de la valeur du bien immobilier.

Mais il faut aussi faire attention à la gestion du bien acheté en commun avec une tontine. Par ce mécanisme, vous évitez le régime de l’indivision. Mais ce n’est pas forcément un avantage, parce que s’il y a une mésentente au niveau de la gestion, vous ne pouvez pas demander le partage en justice. Vous êtes donc bloqué.

L’unanimité est nécessaire pour gérer le bien acheté en tontine. C’est un risque dont vous devez avoir conscience, car vous devez peser le pour et le contre avant de faire une acquisition en tontine.

Si la mésentente s’installe entre vous et l’autre propriétaire, alors vous devrez prendre la décision, soit de vendre le bien, soit de faire racheter le bien par l’un de vous deux. Il faut donc bien prendre en compte l’hypothèse, toujours délicate, d’une séparation du couple.

Pour ces raisons, un achat en tontine est déconseillé, parce que vous prenez le risque de vous enfermer dans une prison sans le savoir. Même s’il est toujours délicat de prévoir le futur, il est toujours possible d’éviter d’avoir à résoudre des problèmes compliqués.

Quoi qu’il en soit, si vous décidez de réaliser un achat en tontine, vous pouvez commencer par envisager une stabilité matrimoniale, avec le mariage ou le PACS.

Pour toutes ces questions, votre conseil patrimonial vous épaulera et vous proposera une stratégie adaptée à vos objectifs.

Pour faire le point sur vos besoins patrimoniaux et évoquer vos projets ensemble, contactez-nous.