La folie des SCPI
Regardez avant d’acheter
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En ce moment, je vois fleurir un peu partout, des publicités qui vantent les mérites d’un investissement dans les SCPI.
Mouais…
On vous vend ça comme le nouvel Eldorado.
Comme l’investissement qui va régler tous vos problèmes.
Et préparer votre retraite.
Et puis franchement, si vous n’en avez pas, c’est qu’on vous aurait mal conseillé (parce que votre voisin José – toujours le même ! – en a, des SCPI. Donc c’est que ça vaut le coup, non ?).
Pas forcément.
Encore une fois, tout est une question de mesure.
Les SCPI (on va voir ce que ce terme bizarre signifie) ne règleront pas tous vos problèmes.
Par contre, elles risquent de vous en créer, des problèmes (comme l’intelligence artificielle, d’ailleurs, mais on sortirait du sujet).
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société.
Déjà, rien que ça, cela devrait vous mettre la puce à l’oreille.
Concrètement, les SCPI sont ‘marketées’ comme de la ‘pierre papier’ : on vous vend les avantages d’un investissement immobilier, mais sans les contraintes :
- Pas de locataire à gérer
- Pas de paperasse
- Pas d’entretien de l’appartement ou des bureaux
- Et on vous donne un chèque tous les ans
Royal ?
Pas tant que ça…
Comment fonctionne une SCPI ?
Concrètement, il faut bien voir les choses du point de vue du gérant :
Par exemple :
Il voit une opportunité d’acheter un ensemble de bureaux.
Prix d’acquisition : 2.000.000 €
Frais d’acquisition : 160.000 €
Donc il monte une société pour acheter l’immeuble. Et divise le capital de 2.000.000 € en 1.000 parts. Chaque part a donc une valeur de 2.000 €.
Et ce qu’il vend, ensuite, ce n’est pas l’immeuble (qui a été acheté par la société), mais les parts de cette société.
Et ça, ce n’est quand même pas la même chose.
Evidemment, il est plus simple, plus facile d’acheter une part à 2.000 € qu’un immeuble à 2.000.000 €.
Donc, il commercialise le placement sous forme de parts de SCPI, que des particuliers vont acheter.
Bingo !
Cette opération est ultra bénéfique pour le gérant. Voici pourquoi :
Une fois que l’opération est montée, il n’a plus qu’à trouver des « investisseurs » à qui il va vendre un placement de 2.000 € (donc pas trop cher). Il doit donc en trouver 1.000, ce qui n’est pas très compliqué.
Et cela, c’est très intéressant, parce qu’en vendant les parts de la société, il vend également le risque que représente l’emprunt qui doit être remboursé.
Eh oui, notre gérant, malin comme un singe, n’a pas injecté ses propres billes dans l’opération – il a fait un emprunt auprès d’une banque qui, elle aussi, s’est protégée en prenant des garanties pour être sûre d’être remboursée !
Et c’est l’acquéreur qui va supporter, finalement, le risque de l’emprunt.
Par contre, le gérant, lui, s’octroie une rémunération – ce qui pèse sur les dividendes qui pourraient être distribués.
Par ailleurs, méfiez-vous : à la souscription, certains gérants de SCPI vous font payer (ce qu’on appelle improprement) des « frais de notaire ». Ce qui est anormal, parce que, ce qui est acheté, ce sont des parts de société, et non l’immeuble lui-même.
Une fois que vous êtes propriétaire de parts, vous pouvez, en théorie, revendre quand bon vous semble.
En réalité, c’est plus compliqué, car il faut trouver un acheteur – et acheter des parts de SCPI, cela est plus compliqué que d’acheter un immeuble directement. D’autant plus que les statuts de la SCPI peuvent prévoir une clause relative aux modalités de revente. Consultez-les donc attentivement pour vous éviter toute mauvaise surprise !
Un projet d’investissement ne s’improvise pas. Parlons-en ensemble.