Les 5 pièges de l’immobilier locatif !
Êtes-vous tombé dans le cinquième ?
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On pense souvent – à tort – que l’investissement immobilier est une bonne affaire et que c’est toujours rentable.
Un investissement immobilier, est-ce que c’est toujours rentable ?
Franchement, ça dépend des situations, mais avec les transactions auxquelles j’ai assisté, les compromis et les ventes qui sont passés entre mes mains quand j’étais notaire, j’ai une opinion plutôt bien documentée sur cette question.
Et elle va à contre-courant de ce qu’on peut vous faire croire.
J’ai déjà évoqué l’importance absolument cruciale du compromis.
Maintenant, on va se pencher sur les 5 pièges de l’immobilier locatif. Ensuite, vous pourrez choisir en connaissance de cause, puisque vous saurez à quoi vous attendre, et vous éviterez les mauvaises surprises !
Piège n° 1 : Attention à la plus-value !
Un achat immobilier coûte cher (ou pas, d’ailleurs, ça dépend des coins). En comptant les éventuels frais d’emprunt, les travaux potentiels et tout un tas d’autres paramètres, vous devez souvent prévoir un investissement important.
Or, on oublie souvent que le meilleur moyen de rentabiliser un investissement, c’est de le revendre avec une plus-value importante. Suffisamment importante pour couvrir tous les frais :
- Les frais d’emprunt
- Les droits de mutation à titre onéreux (les fameux DMTO, trop souvent injustement qualifiés de ‘frais de notaire’ alors que ce n’est pas vrai !)
- La commission de l’agence immobilière (alors qu’elle ne fait presque rien)
- Et d’autres encore, que je ne vais pas lister ici, sinon je vais en avoir besoin de 3 pages
Tous ces frais viennent gonfler votre prix d’achat, même si ce n’est pas clairement indiqué. Il faut donc essayer de les limiter.
Piège n° 2 : Les travaux
Il y a les travaux de rafraîchissement et d’e restauration que vous pouvez faire, pour créer un endroit plus cosy. Et il y a aussi les travaux qui deviennent nécessaires parce que vous avez eu un dégât des eaux, par exemple, ou quelque chose à refaire. Sans compter le comportement du locataire, qui peut, parfois, faire des choses qui lui sont pourtant interdites (et je peux vous dire qu’il y en a qui ne s’en privent pas).
Piège n° 3 : Le syndic
Normalement, d’après la loi, le syndic est le serviteur des copropriétaires. Enfin… normalement. Dans la réalité, il y en a certains qui agissent surtout en fonction de leurs propres intérêts, qui sont opposés aux vôtres.
Faîtes donc attention aux frais cachés – et surtout, lisez les procès-verbaux des dernières assemblées générales ! Elles regorgent d’infos très utiles pour vous permettre de prendre une bonne décision – parce qu’elles contiennent obligatoirement ce que l’on ne veut pas vous dire !
Piège n° 4 : Les diagnostics
Les diagnostics sont là pour vous aider, et il ne faut pas hésiter à demander qu’ils soient à jour le plus possible au moment de votre achat.
Parmi tous ces documents, le diagnostic de performance énergétique contient des informations qui ont vous intéresser au plus haut point : regardez la catégorie dans laquelle se situe l’appartement que vous voulez acheter, et vous vous rendrez vite compte si ça vaut le coup de faire cet achat.
Piège n° 5 : Les impôts !
Eh oui ! Encore eux ! On n’y pense pas souvent, alors qu’un achat immobilier n’est pas seulement une bonne affaire pour l’acheteur. C’est aussi un super coup pour le fisc (et un coût pour vous) !
D’autres investissements, qui ne sont pas soumis à tous ces pièges, existent. Je les liste dans le Programme Investissement.
Pour être épaulé dans la jungle des achats immobiliers, contactez-moi.